전세계약기간 자동연장, 집주인이 재계약을 못한 경우 세입자는?

 
전세계약만료 1개월전까지 재계약 유무를 세입자에게 통보하지 않으면 전세계약은 자동 연장이 된다고
자동연장이 되게되면 전세기간이 2년연장되는 효과가 발생하며
세입자는 연장된 2년기간중 언제라도 나갈 수 있는 장점이 있는 반면에 집주인 입장에서는 좋을게 하나도 없다는...
 
주택임대차보호법

제4조 임대차기간 등 개정 1983.12.30
1 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 기간을 2년으로 본다
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

개정 1989.12.30, 1999.1.21


제6조 계약의 갱신

1 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대해
갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에
그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다


 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때도 또한 같다.
 개정 1999.1.21


2 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다

제6조의 2 묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지

1 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지 할수 있다

2 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생
본조신설 1999.1.21



민법
제635조 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고

1 임대차 기간의 약정이 없는 때는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다

2 상대방이 전항의 통고를 받은 날부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월,
임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다


판례91다25017, 2002다41633의 견해는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라서
임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다


묵시적갱신에 의해 성립한 임대차의 존속기간에 대해 전자의 견해는 2년의 존속기간을 의제하고 있으므로
계약해지를 원하는 임차인도 이에 구속되어야 하는 결과가 발생하였다


대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
따라서 제6조의2의 규정을 신설하여 묵시적 갱신에 의해 성립한 임대차에 대해
임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있으며,
임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 생긴다고 규정

묵시적 갱신에 의하여 성립된 임대차의 존속기간은 이를 정하지 않은 것으로 의제하므로,
이에 대해서는 임대인이 해지통고를 하는 경우에는 민법 제635조를 적용하고,
임차인이 해지통고를 하는 경우에는 민법의 적용을 배제하여 주택임대차보호법 제6조의2를 적용하게 된다.


과거에는 판례와 같은 견해였으나 제6조의 2규정의 신설로 견해가 바뀌었다고 하며 향후 판례가 변경될 것이라고 주장

그러나 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결에서도 여전히 2년으로 봄

출처 - http://sungrak-a.or.kr/bbs/board.php?bo_table=c02&wr_id=110&page=9